Минстрой России разъяснил порядок оплаты услуг по ТКО в новостройках до их фактического заселения
Ассоциация управляющих организаций «Новое Качество», рассмотрев неоднократные обращения своих членов по вопросу убытков управляющих организаций и застройщиков, возникающих в результате оплаты коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами (ТКО) до момента заселения многоквартирного дома, обратилась в Минстрой России с предложением, в котором указала на следующее.
В соответствии с законодательством, договорные отношения с регоператором по обращению с ТКО и управляющей организацией возникают со дня ввода МКД в эксплуатацию, предусматривая расчеты по установленному нормативу накопления ТКО. При этом разрешение на ввод объекта в эксплуатацию удостоверяет выполнение строительства и соответствие объекта требованиям законодательства, но не свидетельствует о начале фактической эксплуатации помещений собственниками (жильцами) и образования ТКО.
Согласно Федеральному закону № 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления», региональный оператор обязуется принимать и обрабатывать ТКО, а собственник обязан оплачивать эти услуги по установленному тарифу. Данные отношения регулируются также нормами Гражданского кодекса РФ о возмездном оказании услуг, по которым заказчик обязан оплачивать только фактически оказанные услуги.
Из совокупности положений п. 1 ст. 779, п. 1 ст. 781 Гражданского кодекса РФ, статей 1 и 24.7 Федерального закона от 24.06.1998 № 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления», правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 02.10.2012 № 6272/12, следует, что образование ТКО в МКД до его фактического заселения невозможно, так как потребление товаров для личных и бытовых нужд происходит по месту фактического проживания.
Иными словами, в период с даты ввода МКД в эксплуатацию и до даты его фактического заселения, ТКО не могут складироваться в местах их накопления вследствие фактического отсутствия субъектов, образующих отходы в результате своей жизнедеятельности, что исключает необходимость их приема в местах накопления, а также транспортирования, обработки, обезвреживания и захоронения.
При этом, застройщики не являются субъектами, образующими ТКО, так как отходы строительства имеют более высокий класс опасности и требуют иного порядка утилизации, что, в частности, отражено в позиции Арбитражного суда Московского округа, изложенной в постановлении от 03.04.2024 по делу № А40-122360/2023.
Однако после ввода дома в эксплуатацию и до его заселения минимальное количество ТКО действительно может образовываться в результате деятельности строительных бригад, но их объем значительно меньше норматива накопления. В связи с чем законодательство должно учитывать минимальное образование ТКО в этот период и предотвращать возложение несправедливого финансового бремя на застройщиков и управляющие организации. Оптимальным решением является оплата фактически сгенерированного объема ТКО на основании количества и объема вывезенных контейнеров.
Ассоциация «Новое качество» полагая, что Правила № 354 нуждаются в дополнении нормой, регулирующей особенности определения размера платы за услугу по обращению с ТКО до наступления срока, установленного частью 4 статьи 8 Федерального закона №214-ФЗ, предложила пункт 148 (30) Правил № 354 дополнить абзацем 4 следующего содержания:
«Плата за коммунальную услугу по обращению с твердыми коммунальными отходами для застройщика, вне зависимости от факта установления раздельного накопления сортированных отходов, до наступления установленного договором участия в долевом строительстве срока передачи объекта долевого строительства или срока начала передачи объекта долевого строительства, определяется по формулам 9(3) и 9(4) Приложения №2 к настоящим Правилам соответственно».
С учетом изложенного, Ассоциация «Новое качество» просила Минстрой России оказать содействие и поручить уполномоченным должностным лицам ведомства рассмотреть возможность внесения изменений в Правила № 354 с целью исключения необоснованных убытков управляющих организаций.
Минстрой России рассмотрев предложенную Ассоциацией «Новое качество» инициативу, дал следующие разъяснения:
«В соответствии с пунктами 8 и 10 части 1 статьи 4 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) отношения по управлению многоквартирными домами и предоставлению коммунальных услуг относятся к жилищным отношениям.
Из положений части 8 статьи 5 ЖК РФ и статьи 8 ЖК РФ следует, что к жилищным отношениям, связанным с предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, может применяться иное законодательство с учетом требований, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации.
Соответственно, к отношениям по предоставлению в многоквартирном доме коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами (далее - ТКО) применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, а также законодательства, регулирующего отношения в сфере обращения с ТКО, к которому относится Федеральный Закон от 24 июня 1998 г. «Об отходах производства и потребления» (далее - Закон № 89-ФЗ), с учетом превалирования норм жилищного законодательства.
В соответствии с частью 1.1 статьи 157 ЖК РФ правовым актом жилищного законодательства, содержащим правила предоставления коммунальной услуги по обращению с ТКО, являются Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 (далее - Правила № 354). Понятие «твердые коммунальные отходы» Правила не содержат, соответственно, такое понятие используется в жилищных отношениях в значении, указанном в статье 1 Закона № 89-ФЗ, как отходы, образующиеся в жилых помещениях в процессе потребления физическими лицами, а также товары, утратившие свои потребительские свойства в процессе их использования физическими лицами в жилых помещениях в целях удовлетворения личных и бытовых нужд. К твердым коммунальным отходам также относятся отходы, образующиеся в процессе деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и подобные по составу отходам, образующимся в жилых помещениях в процессе потребления физическими лицами.
Пунктом 4(1) Правил установлено, что предоставление коммунальной услуги по обращению с ТКО осуществляется в соответствии с разделом 16, включающим пункты 148(1) - 148 (49) Правил № 354. В соответствии с пунктом 148(1) Правил предоставление коммунальной услуги по обращению с ТКО осуществляется управляющей организацией потребителю в жилом помещении на основании возмездного договора, к которому отнесен, в том числе, договор управления многоквартирным домом. В соответствии с положениями части 1 и части 2 статьи 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан и допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами.
Под потребителем коммунальной услуги в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 2 Правил признается собственник помещения, а также лицо, пользующееся на ином законном основании помещением в многоквартирном доме, потребляющее коммунальные услуги. В подпункте «а» пункта 148(4) Правил указано, что в договор управления включаются условия предоставления коммунальной услуги по обращению с ТКО собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме.
Следует особо отметить, что до 1 января 2016 года плата за коммунальные услуги, согласно части 4 статьи 154 ЖК РФ, включала в себя плату за горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение).
Платежи за сбор, вывоз и утилизацию твердых бытовых отходов входили в состав платы за содержание жилого помещения, размер которой определяется на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома и рассчитывается с учетом площади занимаемого собственником помещения.
В целях повышения прозрачности, целевого использования средств собственников помещений, поступающих за предоставленные жилищно-коммунальные услуги, в часть 4 статьи 154 ЖК РФ Федеральным законом от 29 июня 2015 г. № 176-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения, согласно которым с 1 января 2016 г. услуга по обращению с ТКО отнесена к коммунальным услугам.
Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в соответствии с подпунктом 7 пункта 2 статьи 153 ЖК РФ возложена на застройщика (лицо, обеспечивающее строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных собственникам по передаточному акту или иному документу, о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.
Таким образом, императивно установленная обязанность оплачивать коммунальные услуги не зависит от типа помещений и правового статуса потребителя таких услуг, поскольку коммунальные услуги потребляются в процессе любой экономической деятельности.
Следовательно, застройщик обязан вносить плату за коммунальные услуги, потребляемые во всех помещениях в МКД, пока такая обязанность не возникнет у лица, принявшего помещение у застройщика (пункт 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ).
В связи с отсутствием потребителей, проживающих в помещениях в момент ввода МКД в эксплуатацию, расчет стоимости обращения с ТКО осуществляется исходя из количества собственников (пункты 56(2) и 148(36) Правил № 354).
Поскольку обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги в указанный период возложены на застройщика (в том числе при расчете платы за коммунальные услуги исходя из количества собственников при отсутствии постоянно и временно проживающих потребителей), то обязанность по оплате обращения с ТКО возлагается на застройщика.
В этой связи учитывая, что плата за коммунальные услуги рассчитывается по каждому помещению отдельно, застройщик обязан оплачивать обращение с ТКО по каждому помещению в МКД исходя из количества собственников, равного одному (для каждого из помещений МКД).
Отношения по перерасчету платы за коммунальную услугу по обращению с ТКО за период временного отсутствия граждан предусмотрены частью 11 статьи 155 ЖК РФ и регулируются положениями пункта 148(44), 86, 86(1), 90, 91, 97 Правил № 354. При этом, между застройщиком, управляющей организацией и региональным оператором по обращению с ТКО целесообразно согласовать документы, предоставляемые застройщиком управляющей организации (подпункты «е», «к» пункта 93 Правил), являющиеся основанием для перерасчета платы за коммунальную услугу по обращению с ТКО за период до передачи жилого помещения от застройщика иным лицам.
Соответственно, положение пункта 148(44) Правил № 354 позволяет застройщику произвести перерасчет платы за коммунальную услугу по обращению с ТКО за весь период отсутствия граждан в жилых помещениях до даты соответствующей передачи.
Таким образом, поскольку жилищное законодательство регулирует отношения по изменению размера платы за коммунальную услугу по обращению с ТКО за период временного отсутствия потребителей в жилом помещении, то отсутствуют основания для внесения указанных в обращении изменений в Правила № 354.
Если строительные бригады проводят работы по поручению застройщика в целях устранения строительных недостатков, то такие отношения не признаются жилищными отношениями, а образующиеся при этом отходы также не относятся к ТКО, которые вывозятся региональным оператором по правилам предоставления коммунальной услуги по обращению с ТКО. Такие отходы от проведения строительных работ застройщиком должны вывозиться по договору, заключаемому между застройщиком и региональным оператором или между управляющей организацией и региональным оператором, в счет исполнения управляющей организацией соответствующего поручения застройщика в рамках оказания такой дополнительной услуги застройщику.
Анализируя вышеизложенное, изложенные в обращении вопросы, касаемые размера платы за коммунальную услугу по обращению с ТКО, в полной мере урегулированы законодательством Российской Федерации и дополнительного правового регулирования не требуется».
Дополнительно отметим, что разъяснения (письма) органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.