Росреестр дал разъяснения по вопросу уменьшения площади земельного участка, входящего в состав общего имущества собственников помещений в МКД
Ассоциация управляющих организаций «Новое качество», рассмотрев обращения членов Ассоциации, по вопросу уменьшения площади земельного участка, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, обратилась в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) за получением соответствующих разъяснений.
Мотивируя свое обращение, Ассоциация отметила, что в состав общего имущества собственников помещений в МКД входит земельный участок, на котором расположен дом, а также элементы озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, подп. «е» и «ж» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491).
Предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ).
В границы земельного участка, предназначенного для эксплуатации объекта недвижимости, должна входить не только часть, которая занята недвижимостью, но и часть, необходимая для ее использования. Поставленный на кадастровый учет земельный участок автоматически входит в состав общего имущества (п. 7 ст. 36 ЗК РФ, ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ»).
Реализация положений вышеуказанных норм зачастую ведет к случаям, когда площадь образованного под многоквартирным домом земельного участка является чрезмерной, не совпадающей с границами фактического землепользования.
ЖК РФ прямо не урегулирован порядок уменьшения площади придомового земельного участка.
Вместе с тем, согласно п. 5 ст. 259.3 ГК РФ недвижимые вещи, относящиеся к общему имуществу, не подлежат передаче в собственность третьим лицам, за исключением случаев, если решение об этой передаче принято собственниками недвижимых вещей единогласно при условии, что эта передача не противоречит закону.
В силу ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Анализ вышеуказанных норм позволяет сделать вывод, что сокращение площади земельного участка, входящего в состав общего имущества, следует квалифицировать в качестве уменьшения общего имущества по правилам п. 5 ст. 259.3 ГК РФ и ч. 3 ст. 36 ЖК РФ.
При этом, земельное и жилищное законодательство не раскрывают механизма реализации решения общего собрания об уменьшении площади земельного участка.
В частности, уменьшение границ земельного участка в соответствии возможно посредством:
– раздела земельного участка с последующим отказом от права собственности на один из разделенных земельных участков (статьи 11.4 и 44 ЗК РФ);
– перераспределения земельных участков (статья 11.7 ЗК РФ).
Положения статей 36 и 44 ЖК РФ не определяют вопросы, включаемые в повестку дня для принятия решения об уменьшении границ придомового земельного участка, а Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не регулируется перечень документов, который должны предоставить собственники помещений в МКД в орган регистрации прав на недвижимое имущество для решения вопроса уменьшения границ придомового земельного участка.
На основании вышеизложенного, Ассоциация просила Росреестр дать разъяснения о порядке уменьшения состава общего имущества собственников помещений в МКД за счет изменения границ придомового земельного участка, в частности:
1) какие вопросы необходимо внести в повестку дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса об уменьшении площади земельного участка, входящего в состав общего имущества?
2) какой институт земельного законодательства (разделение или перераспределение земельного участка) должен применяться для решения анализируемого вопроса?
3) какой комплект документов должны направить собственники помещений в многоквартирном доме в орган местного самоуправления (в орган государственной власти) для решения вопроса изменения границ придомового земельного участка?
4) какое решение принимает орган местного самоуправления (орган государственной власти) по результатам рассмотрения обращений собственников помещений в многоквартирном доме об уменьшении площади придомового земельного участка?
5) какой комплект документов должен быть направлен собственниками помещений в многоквартирном доме в регистрирующий орган для осуществления государственной регистрации права общей долевой собственности на придомовый земельный участок в измененных границах?
Росреестр, рассмотрев обращение, дал следующие разъяснения:
«В соответствии с требованиями Жилищного кодекса уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса).
Согласно части 2 статьи 44 Жилищного кодекса к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся в том числе:
– принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
– принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами.
При этом законодательством Российской Федерации не установлено запрета на преобразование земельного участка, расположенного под многоквартирным домом и находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме (например, путем раздела такого земельного участка или перераспределения такого земельного участка, находящегося в частной собственности, с земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности).
Однако следует отметить, что в соответствии с пунктом 2 статьи 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.
При этом возможность отчуждения (продажи) имущества общего пользования собственников помещений в многоквартирном доме законодательством не предусмотрена.
Кроме того, пунктом 1 статьи 39.28 ЗК РФ установлен закрытый перечень случаев, при которых допускается перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности. Так, в частности, перераспределение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может осуществляться в том числе в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы, при условии, что площадь земельных участков, находящихся в частной собственности, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков.
Согласно пункту 2 статьи 39.28 ЗК РФ перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется на основании соглашения между уполномоченными органами и собственниками земельных участков.
При этом указанное соглашение должно содержать сведения о возникновении права государственной или муниципальной собственности и (или) права частной собственности на образуемые земельные участки. Решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков принимается уполномоченным органом при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных пунктом 9 статьи 39.29 ЗК РФ.
Как отмечалось Верховным Судом Российской Федерации, для решения вопроса о правомерности перераспределения земельных участков необходимо не только установить наличие оснований для перераспределения, указанных в пункте 1 статьи 39.28 ЗК РФ, но и отсутствие оснований для отказа, перечисленных в пункте 9 статьи 39.29 ЗК РФ (постановление Верховного Суда Российской Федерации от 18 октября 2018 г. № 303- ЭС18-3686).
Таким образом, перераспределение земельных участков, находящихся в частной собственности, и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается исключительно при наличии оснований, предусмотренных пунктом 1 статьи 39.28 ЗК РФ, а также отсутствия оснований для отказа в таком перераспределении, предусмотренных пунктом 9 статьи 39.29 ЗК РФ».
Разъяснения (письма) органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.