Минстрой России дал разъяснения относительно ведения реестра собственников при отсутствии доступа к данным из ЕГРН
Ассоциация управляющих организаций «Новое качество» по результатам рассмотрения обращений своих членов по вопросу обязанности управляющих организаций по ведению реестра, предусмотренного частью 3.1 статьи 45 Жилищного кодекса РФ, в отсутствие возможности получать актуальные данные из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), обратилась в Минстрой России с инициативой о внесении в действующее законодательство изменений и за получением разъяснений.
Обращаясь в ведомство Ассоциация отметила, что в соответствии с законодательными новеллами, внесенными в Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», персональные данные собственников объектов недвижимого имущества, содержащиеся в ЕГРН, стали доступны исключительно с их согласия. Таким образом выписки из ЕГРН с 01.03.2023 содержат персональные данные правообладателей только в случае, если последними в орган государственной регистрации подано заявление о возможности предоставления третьим лицам указанных данных. В иных случаях сведения носят обезличенный характер.
Ассоциация особое внимание обратила на то, что обозначенные изменения негативно повлияли на деятельность управляющих организаций, создав трудности в актуализации сведений о собственниках помещений в доме, в частности, при ведении соответствующего реестра, которые необходимы для выставления платежных документов, взыскания задолженности по оплате ЖКУ, передачи сведений в РСО. Поставили управляющие организации в положение вынужденного нарушения лицензионных требований, предусмотренных частью 3.1 статьи 45 ЖК РФ. Кроме того, приводят к невозможности подсчета количества голосов для определения кворума, необходимого для проведения общего собрания собственников, принятия решений и оформления результатов голосования.
Ассоциация подчеркнула, что изменения, внесенные Федеральным законом № 266-ФЗ, повлекли за собой коллизию между нормами жилищного законодательства и законодательства о персональных данных. Реализация положений статей 45, 153 и 158 ЖК РФ стала невозможна вследствие отсутствия правовых механизмов получения информации о правообладателях помещений в многоквартирных домах.
Для разрешения изложенных проблем, Ассоциация предложила дополнить статью 30 ЖК РФ частью 4.1, изложенной в следующей редакции:
«4.1. Собственник жилого помещения в многоквартирном доме обязан по требованию управляющей организации, товарищества собственников жилья, жилищно-строительного кооператива, иной организации, осуществляющей управление и обслуживание общего имущества многоквартирного дома, в котором такое помещение находится, в целях исполнения последним лицензионных требований в части ведения реестра собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме, предусмотренного частью 3.1. статьи 45 настоящего Кодекса, предоставить персональные данные, включая сведения позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме (фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, если собственником помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо, номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое или юридическое лицо), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.»
Ввиду наличия правовой неопределенности также просила ведомство дать разъяснения по следующим вопросам:
1) является ли отсутствие возможности управляющей организации получить актуальные сведения о собственнике помещения в многоквартирном доме путем обращения в ЕГРН с запросом о предоставлении соответствующей выписки, ввиду изменения порядка обработки персональных данных, содержащихся в ЕГРН, и установления пределов общедоступности сведений, содержащихся в ЕГРН, в соответствии с положениями Федерального закона №266-ФЗ, основанием для освобождения управляющей организации от административной ответственности, предусмотренной статьей 14.1.3 Кодекса РФ об административных правонарушениях;
2) если нет, то какие действия необходимо предпринять управляющей организации по выполнению обязанности по ведению реестра, предусмотренного частью 3.1 статьи 45 ЖК РФ, включая надлежащие способы получения персональных данных собственников помещений в многоквартирном доме;
Минстрой России рассмотрев обращение Ассоциации «Новое качество», дал следующие разъяснения (письмо ведомства от 16.06.2025 №34303-ЕР/04):
«В соответствии с частью 3.1 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме (фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, если собственником помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо, номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое или юридическое лицо), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с подпунктом «а» пункта 20 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 28 января 2019 г. № 44/пр (далее - Приказ № 44), обязательным приложением к протоколу общего собрания является реестр собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий сведения о собственниках всех помещений в многоквартирном доме с указанием фамилии, имени, отчества (последнее - при наличии) собственников - физических лиц, полного наименования и ОГРН собственников - юридических лиц, номера принадлежащих им на праве собственности помещений в многоквартирном доме (при наличии), реквизиты документов, подтверждающих их право собственности на указанные помещения, сведения о форме собственности в отношении каждого из указанных помещений, сведения о площади каждого помещения в многоквартирном доме и о доле в праве собственности на такие помещения, принадлежащей каждому из их собственников.
Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 г. № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» (далее - Правила № 416), предусматривают, что лица, осуществляющие управление многоквартирным домом, осуществляют сбор, обновление и хранение информации о собственниках и нанимателях помещений в многоквартирном доме и о лицах, использующих общее имущество, включая ведение актуальных списков в электронном виде и (или) на бумажных носителях, с учетом требований законодательства РФ о защите персональных данных (подпункт «б» пункта 4 Правил № 416).
Таким образом, управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива должны предоставить лицу, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, реестр собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии со статьей 45 ЖК РФ и Приказом № 44, следовательно, с указанием документов, подтверждающих право собственности на помещения.
Соблюдение требований, предусмотренных частью 3.1 статьи 45 ЖК РФ является лицензионным требованием (подпункт «в» пункта 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 октября 2014 г. № 1110).
Учитывая изложенное, обязанность управляющей организации, правления товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива (далее - УО, ТСЖ, ЖСК соответственно) вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме прямо предусмотрена ЖК РФ.
Одновременно отмечается, что осуществляя деятельность по управлению многоквартирным домом, УО, ТСЖ, ЖСК является оператором по обработке персональных данных, поскольку в силу жилищного законодательства оно обязано осуществлять сбор, обновление и хранение информации о собственниках и нанимателях, а также осуществлять обработку полученных персональных данных в целях управления многоквартирным домом, обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества, а также предоставления коммунальных услуг.
Положения действующего законодательства Российской Федерации не возлагают на собственника помещений в многоквартирном доме обязанности предоставлять лицам, осуществляющим управление многоквартирным домом, сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в многоквартирном доме.
Основным достоверным источником, содержащим сведения, необходимые для ведения реестра, является ЕГРН.
Частью 6 статьи 36.3 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) определен перечень лиц, которым предоставляются сведения из ЕГРН, содержащие персональные данные правообладателей объектов недвижимости. Этот перечень лиц сформирован с учетом необходимости обеспечения баланса публичных и частных интересов, а также в соответствии с требованиями Федерального закона от 27 июля 2006 г. № 152-ФЗ «О персональных данных».
В соответствии с требованиями статьи 36.3 Закона о регистрации фамилия, имя, отчество (при наличии) (далее - ФИО) собственника помещений в многоквартирном доме могут быть предоставлены лицам, осуществляющим управление многоквартирным домом в составе выписки из ЕГРН только при условии наличия в ЕГРН записи о возможности предоставления персональных данных правообладателя объекта недвижимости, которая, в свою очередь, делается на основании соответствующего заявления правообладателя.
Изменения законодательства коснулись только правообладателей, являющихся физическими лицами. В случае, если правообладателем объекта недвижимости является юридическое лицо, то сведения по-прежнему являются общедоступными и указываются в выписках из ЕГРН по запросам любого лица.
Анализ правоприменительной практики показывает, что лица, осуществляющие управление многоквартирным домом, имеют возможность сверять информацию о государственной регистрации права собственности с выпиской из Росреестра путем осуществления поквартирного обхода, обращения к нотариусу с письменным заявлением о получении сведений о собственниках помещений в многоквартирном доме, указав, что такие сведения необходимы для защиты прав и законных интересов управляющих организаций, товарищества собственников жилья и жилищно-строительного кооператива с предоставлением письменных доказательств, подтверждающих наличие нарушенных прав, требующих защиты в соответствии со статьей 85.1 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате».
Важно отметить, что в соответствии с частью 2 статьи 2.1 КоАП РФ юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых КоАП РФ или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.
Дополнительно отмечается, что в целях совершенствования правового регулирования, а также обеспечения возможности исполнения лицами, осуществляющими управление многоквартирными домами, требований, предусмотренных частью 3.1 статьи 45 ЖК РФ, Минстроем России подготовлен проект федерального закона «О внесении изменений в статью 45 Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - законопроект).
Проектируемое законопроектом положение позволит ограничить незаконное распространение персональных данных путем исключения таких данных из реестра собственников помещений в многоквартирном доме.
Законопроект в настоящее время размещен на федеральном портале нормативных правовых актов (ID проекта: 02/04/05-25/00157142) с целью прохождения процедур публичного обсуждения и независимой антикоррупционной экспертизы.
С текстом документа можно ознакомиться по ссылке.
Отмечаем, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, являются позицией Минстроя России, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера».